8 de jul. de 2011

SOBRE O CONTRATO DE COMPRA E VENDA E FINANCIAMENTO RESIDENCIAL VILLA TOSCANA I

Os mutuários adquirentes do empreendimento pelo Contrato de Financiamento Programa Minha Casa Minha Vida, foram onerados em parcelas indevidas por não estarem previstas.
Para tanto, importante fazermos breve análise das cláusulas contratuais pertinentes aos encargos devidos.


DA ANÁLISE DO CONTRATO

O contrato na cláusula C, estipula e identifica as principais informações pertinentes ao contrato, entre eles o valor da operação, o valor do desconto, os prazos de construção e de amortização e o encargo inicial.
Pois bem, importante entender a definição do Sistema de Amortização Constante, método utilizado na contratação do referido financiamento.
Cito para tanto a definição de Arnaldo Rizzardo, exímio especialista em direito de contratos:

As prestações são compostas de uma quota de amortização e outra de juros, sendo que o valor da quota de amortização é constante ao longo do prazo, e os juros são uniformemente decrescentes.

Ou seja, a parcela vai diminuindo pelo simples fato de que o valor principal também diminui, portanto o que diminuiu é juros e correção incidentes em cada parcela.
Quanto as parcelas a serem pagas, se dividem na forma da cláusula décima terceira:

I) Durante a fase de construção, onde são devidos encargos relativos a juros e atualização monetária à taxa prevista no quadro “C”, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês e da Taxa de Administração, se devida, descrita na letra “C” deste instrumento.
II) Após a fase de construção, inicia-se o período do retorno no qual a quantia mutuada será restituída pelos DEVEDORES à CEF, por meio de encargos mensais e sucessivos, iniciando-se no mês subseqüente ao término do cronograma de obras, e compreende parcela de amortização e juros, calculada pelo SAC – SISTEMA de AMORTIZAÇÃO CONSTANTE, e os acessórios, quais sejam, Taxa de Administração, se for o caso, descritos neste instrumento.

Importante analisarmos as cláusulas que prevêem os prazos contratuais.
Na alínea C, está bem claro o prazo de 15 meses para a construção a iniciar da assinatura do contrato, (18/11/2009).
Assim sendo a cláusula quarta do contrato estipula:

PRAZO PARA CONSTRUÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL – O prazo para o término da construção não poderá ultrapassar ao previsto nos atos normativos do conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – CCFGTS, do Sistema Financeiro da Habitação – SFH e da CEF. Findo o prazo fixado para o término da construção, e ainda que não concluída a obra, os recursos remanescentes permanecerão indisponíveis, dando-se início ao vencimento das prestações de retorno, no dia que corresponder ao da assinatura do contrato. À CEF fica ressalvada a faculdade de considerar vencida a dívida se os devedores não cumprirem as obrigações aqui estabelecidas.

As “prestações de retorno” nada mais são do que as de amortização.
Igualmente o parágrafo quinto da Cláusula Sétima assim reza:

A amortização do empréstimo será efetuada em prestações mensais e sucessivas, vencendo-se a primeira parcela de amortização no mês subseqüente ao término do cronograma de obras e no dia correspondente ao da assinatura do presente contrato mútuo.

Vê-se que a fase I da cláusula décima terceira, termina no prazo de conclusão da obra previsto no cronograma de obras, portanto, 15 meses.
Assim, entende-se nestas cláusulas que as parcelas de “retorno” ou seja de amortização, deveriam já ter início no mês subseqüente após o prazo de 15 meses do prazo de construção, ainda que não concluída a obra.
Há apenas uma referência quanto a prorrogação de prazo, constante no parágrafo segundo da Cláusula Quinta:

A construtora dispõe de até 60 dias após a data de conclusão das obras para a efetiva entrega das chaves do imóvel ao mutuário/devedor, ficando sob a sua responsabilidade a guarda e manutenção do imóvel no mesmo estado de ocupação e conservação, imputando-se-lhe as despesas oriundas da necessidade de qualquer reparação ou eventual desocupação, inclusive a obrigação de propor medida judicial para a desocupação, se for o caso.

Veja-se que em nada refere este prazo quanto ao retardamento da incidência das parcelas de amortização, mantendo-se a validade da cláusula quarta quanto a imediata incidência das parcelas de retorno(amortização), após o prazo de 15 meses.
Na referida Cláusula Quinta, estão também relacionadas as EXIGENCIAS RELATIVAS À EXECUÇÃO DE OBRAS E REGISTROS PARA LEVANTAMENTO DA OPERAÇÃO.
Tais exigências são pertinentes as condições para que a Construtora receba a parcela principal pela execução da obra, em nada se referindo quanto o adiamento da cobrança das parcelas de amortização, muito menos a extensão de parcelas de juros e atualização previstos para a fase de construção.


CONCLUSÃO

Diante deste quadro, os mutuários pagaram parcelas indevidas de juros e atualização, apenas prorrogando o prazo para início da amortização, sem qualquer espécie de compensação destas parcelas na amortização futura.
A CEF em suas alegações afirma que a Construtora tardou a regularizar a conclusão da obra, sobretudo quanto a readequação e solução de problemas encontrados pela vistoria.
No entanto, ao que concerne aos mutuários, nada se encontra no contrato que preveja semelhante ou mesmo análoga situação.
Efetivamente a obra foi concluída e ainda entregue muito antes do prazo de 60 dias do §2º da Cláusula Quinta.
A CEF ainda deixou claro que estas parcelas a mais cobradas sem amortização, em nenhum momento será compensado nas parcelas futuras e que foram na integralidade repassadas para a Construtora.
Diante da análise do contrato, e pelas informações obtidas perante a CEF, concluímos que de fato estas parcelas excedentes (março, abril, maio, junho) são indevidas.
Ainda que o cálculo dos juros e atualização esteja correto, deve-se ter em vista que se trata da perspectiva que o mutuário teve ao assinar o contrato de iniciar a amortização a partir do prazo de 15 meses, e é o que deve ser cumprido.
Além disso, o mutuário ficou impossibilitado de utilizar o FGTS para abater a dívida ou mesmo quitar toda a dívida para poder alienar (transmitir, vender ou doar) o imóvel.
A certeza que se tem, é de que o contrato foi realmente cumprido de forma errônea e causando diversos transtornos e incertezas ao mutuário.


A POSSIBILIDADE DE AÇÃO

Trata-se de ação ordinária de cumprimento e revisão de contrato, podendo cumular com depósito judicial de valores e pedido de restituição de valores pagos indevidamente em dobro.
Neste caso, cabe a ação tanto contra a CEF quanto a Construtora, e por incluir a CEF, a competência é da Justiça Federal.
Por óbvio, e por estratégia, deve-se ajuizar ação contra a CAIXA e a LABORE.
Isto porque quem descumpriu o contrato foi a CAIXA, mas o dinheiro está na posse da LABORE.
Há a possibilidade de se ajuizar um feito conjunto, em grupos, mas particularmente prefiro ajuizar individualmente pois um pedido certo e líquido (já que os valores de cada autor será diferente) trará maior celeridade ao final do processo quando do cumprimento da sentença.

Procure seu advogado ou entre em contato pelos fones: (55)8413-5849 / 3223-1127, email: marcelorfkappel@hotmail.com.

Mantendo-se a disposição para quaisquer dúvidas e elucidações;

Atenciosamente


MARCELO RAFAEL KAPPEL
OAB/57394