28 de abr. de 2011

Planilha da Labore



FORMULÁRIOS DE VÍCIOS E DEFEITOS

Prezados condôminos,

retifico a data para a entrega dos formulários de registro de vícios e defeitos à Contrutora Labore.
Os formulários deverão ser entregues no escritório da construtora, ou via e-mail (villatoscana@laboree.com.br ou tricia@laboree.com.br), até o dia 13/05/2011.
Caso a entrega seja realizada no escritório, pegar o recebimento em uma cópia do formulário, com a data e nome de quem o recebeu. Se enviado por e-mail, guardar e arquivar o mesmo.

Aproveitando, por favor, peço que quem identificar algum problema neste sentido nas áreas comuns do condomínio, informe até o dia 10/05/2011, através do e-mail (villatoscana1@hotmail.com).


Obrigado!

Leonardo Camargo
Síndico
Residêncial Villa Toscana I

26 de abr. de 2011

INFORMATIVO IMPORTANTE

Presados Condôminos,

extremamente constrangido, venho através deste e-mail, lembrar aos moradores do condomínio que atentem para a questão referente a segurança. SEMPRE manter a porta de acesso aos blocos e o portão de acesso a rua FECHADOS. Peço também, que quem utilizar o portão eletrônico para a saída de veículos, feche-o após a passagem, diminuindo assim o tempo que que ele permanece aberto e vulnerável.
Infelizmente, informo que ja fomos vítima de pequenos furtos, com: tapete de entrada dos apartamentos (por duas vezes no mesmo apto.) e uma das lâmpadas de segurança das escadarias do bloco I.
Nosso condômínio é muito jovem e fico muito preocupado, de que este tipo de caso, fique mais grave e atinja o seu apartamento.

Dessa forma, reintero:
* FIQUE ATENDO A MOVIMENTAÇÃO DE PESSOAS ESTRANHAS NA ÁREA DO CONDOMÍNIO;
* MANTENHAS AS PORTAS DOS BLOCOS SEMPRE FECHADAS;
* MANTENHA O PORTÃO DE ACESSO A RUA SEMPRE FECHADO;
* AO UTILIZAR O PORTÃO ELETRÔNICO, FECHE-O APÓS A PASSAGEM; 
* SE VOCÊ IDENTIFICAR ALGUMA ATITUDE SUSPEITA, REGISTRE SE POSSÍVEL (FOTO), E CONTATE IMEDIATAMENTE O SÍNDICO OU SUBSÍNDICO.

Peço a colaboração de todos na divulgação desta informação!!!!
Estes pequenos cuidados, podem evitar este tipo de ocorrido e melhorar a segurança de todos.

Obrigado.


Atenciosamente,

Leonardo Camargo
Síndico
Residências Villa Toscana I

24 de abr. de 2011

MENSAGEM DE PÁSCOA

Buscaglia conta a história do quarto rei mago, que também viu a estrela brilhar sobre Belém - mas sempre chegava atrasado aos lugares onde Jesus poderia estar, porque pobres e miseráveis viviam pedindo sua ajuda.
Depois de trinta anos seguindo os passos de Jesus pelo Egito, Galiléia, Betânia, o rei mago chega a Jerusalem.

É tarde demais, o menino já se transformou em homem e esta sendo crucificado naquele dia.
O rei havia comprado pérolas pra Cristo, mas precisou vender quase todas pra ajudar as pessoas que encontrou em seu caminho. Sobrou apenas uma perola - e o Salvador já está morto.
- Falhei na missão da minha vida - pensa o rei mago.
Neste momento, escuta uma voz:
- Ao contrário do que pensas, tu me encontrastes durante toda a tua vida. Eu estava nu e me vestistes. Eu tive fome e me destes de comer. Eu estava preso e me visitastes. Eu estava em todos os pobres do teu caminho. Muito obrigado por tantos presente de amor.


Fonte: Maktub, Paulo Coelho.

FELIZ PÁSCOA!

20 de abr. de 2011

FORMULÁRIO DE SOLICITAÇÃO DE REPAROS - LABORE

ATENÇÃO !

Aos proprietários que não receberam por e-mail o Formulário Padrão para Solicitação de Reparos nos apartamentos, por favor, solicite-o via email (villatoscana1@hotmail.com).

Aos que receberam o documento, e desejam solicitar à Construtora Labore Ltda. algum tipo de reparo aos vícios e defeitos verificados nos apartamento e bax/ garagem,  lembro que está solicitação dever ser redigida no formulário, somente no quadro superior ATENDENTE. Os outros quadros do fomulário, são de responsabilidade da Construtora. Preencha um formulário por solicitação, ou seja, dois problemas a serem resolvidos, dois formulários. Após o preenchimento, os fomulários devem ser encaminhados ao escritório da Construtora, hoje localizado no canteiro de obras do Condomínio Villa Toscana II, pessoalmente, ou por e-mail (villatoscana@laboree.com.br).
O condômino proprietário que achar o formulário insuficiente e quiser redigir o seu próprio documento, consulte antes a Contrutora Labore (55-32191017 - Arqª. Trícia ou Aline). 

Lembro ainda, que temos até a data do dia 15/05/2011 (dentro dos 90 dias previstos por lei), para as reclamações e solicitações de reparos aos vícios e defeitos verificados nos apartamento e bax/ garagem.

Obrigado!


Atenciosamente,

Leonardo Camargo
Síndico
Condomínio Res. Villa Toscana I

19 de abr. de 2011

Cartilha Procon - ABC do Condomínio

    COMO VIVER EM CONDOMÍNIO
     Este material foi elaborado para uma melhor compreensão sobre o assunto em face da legislação vigente e tem por objetivo informar, esclarecer e orientar você, consumidor, sobre questões relativas a condomínio.

     É importante destacar que as questões envolvendo o condomínio devem ser resolvidas de preferência internamente, através de assembléias. Somente após terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a questão deve ser submetida à apreciação judicial e parâmetros estabelecidos na convenção ou no regulamento interno. Nas administrações de condomínio regidos pelo sistema de auto-gestão, os problemas que constituem relação de consumo podem ter outro tratamento.

     Ressaltamos a importância do caráter preventivo deste trabalho. Nele você encontrará informações sobre os seus direitos e deveres enquanto condômino.

      A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil) e na Lei 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.


     QUEM É QUEM

     Condomínio - expressa a idéia, em sentido técnico, do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Neste trabalho utilizaremos a denominação para designar o direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação construída sob a forma de condomínio horizontal ou vertical . Entenda melhor:
      Área privativa - é a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem.

     Áreas comuns - são as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, play ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d"àgua etc.

     Condômino – é quem habita o imóvel, na condição de proprietário ou inquilino (locatário).

      ASSEMBLÉIAS E QUORUNS

     Assembléia
– é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Existem três tipos de assemblèias para deliberações sobre a edificação:

     Assembléia Geral Extraordinária - É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto.

     Assembléia Geral Ordinária - É realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.

      Assembléia Geral Especial - É realizada em casos especiais definidos em lei, como nas situações abaixo:
- ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;
- para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança ou insalubridade.

     Procuração - É um documento, por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Normalmente é escrita, podendo ser feita por instrumento público (tabelião) ou particular. É com esse instrumento que o locatário pode participar das assembléias em nome do locador. Caso o proprietário do imóvel não compareça às assembléias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar questões envolvendo despesas ordinárias de condomínio.

     Quorum - É o número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes para a realização das assembléias, para que tenham validade. Os principais quoruns são:

     - para deliberação das assembléias gerais ordinárias: normalmente maioria simples dos
presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção;

     - para aprovação da convenção: votos dos proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio;

     - para alteração da convenção: votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 do total das frações ideais, salvo a estipulação diversa em convenção;

     - para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, em virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação: mínimo de votos que representem a metade mais um das frações ideais de terreno
(Art. 14 da Lei 4.591/64);

      - para deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação em virtude de insegurança, insalubridade, motivos urbanísticos ou arquitetônicos: condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns
(Art. 17 da Lei 4.591/64);

      - para convocação de assembléia geral extraordinária: 1/4, no mínimo, dos condôminos;

      - para destituição do síndico: é necessário o voto da maioria absoluta dos membros presentes
em assembléia especialmente convocada;

       - para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: totalidade de votos representativos do condomínio.

       Alienação: transferir o imóvel para outra pessoa.

      Concessão: permitir que outra pessoa use o imóvel.


     DESPESAS E PAGAMENTOS

     Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos.

     Despesas ordinárias - São as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro contra incêndio da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino
(Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 – Nova Lei do Inquilinato).

     Despesas extraordinárias – Dentre outras, são as despesas referentes a: obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação; iluminação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias externas; instalação de equipamentos de segurança e lazer; decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. São entendidas ainda como despesas extraordinárias, eventuais indenizações ocorrida em data anterior à do início de eventual locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade, e não ao inquilino
(Art. 22 da Lei 8.245/ 91).

     Fundo de Reserva - É um valor pago pelos proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação.

     Pagamento por previsão - É o pagamento da contribuição condominial antecipado. É calculado em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser aprovado em assembléia. Ocorrendo déficit em função de imprevistos, aumento de consumo, de preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.

     Pagamento por rateio – É o pagamento da contribuição condominial apurado, após o levantamento de todos os gastos de um determinado período.Também deve ser aprovado em assembléia. Nesta modalidade de pagamento, não há lançamento de rateio extra.

     Rateio Extra - É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a cobrir despesas ordinárias ou extraordinárias. É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietário.

     Reajuste - Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições condominiais. A assembléia é soberana para determinar a forma de arrecadação em função dos custos apurados ou previstos.

     Atraso no pagamento - O artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 20% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores a seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção de correção monetária a partir do vencimento, para débitos inferiores a seis meses. A partir de 11 de janeiro de 2003, de acordo com o Art. 1.336, § 1.º do Novo Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento (1%) ao mês e multa de até dois (2%) por cento sobre o débito.

     As penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso no pagamento do valor condominial, devem estar previstas na própria convenção da edificação. Compete aos condôminos, caso haja interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo a forma e o quorum determinado na convenção. Os atrasos nos pagamentos, prejudicam o orçamento de todo o condomínio, acabando por vezes sendo objeto de ações judiciais.

     Multas - Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembléia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.


     NORMAS DE SEGURANÇA

     Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz respeito às normas de higiene e segurança. Quando não cumpridas, implicam desde punições até interdição do edifício. Por envolverem questões de segurança, dentre outras, devem ser observadas as exigências quanto:
     - condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás;
     - sistema de pára-raios; limpeza caixa d"água;
     - acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo;
     - extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;

     Seguro de Incêndio - O Artigo 13 da Lei 4.591/64 obriga a contratação de seguro que inclua tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa ordinária. No caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), esse seguro já vem incluso no boleto de pagamento das prestações; por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o proprietário que esteja vinculado ao SFH comunique ao síndico por escrito, evitando pagá-lo em dobro.

     Furto em condomínio – Para os casos envolvendo furto, roubo, quebra de vidros, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção e em contratos por vezes firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância.

     Geralmente, quando a chave do carro é deixada em quadro de chaves, com o garagista, ou zelador para manobras, na ocorrência de furto ou avaria do veículo a responsabilidade é do condomínio.

     DICAS PARA DIMINUIR DESPESAS E EVITAR RISCOS     A Fundação Procon/SP relaciona, a seguir, algumas recomendações para que você, administrador, síndico, proprietário ou inquilino de um condomínio, venha a contribuir para a melhoria da qualidade de vida, harmonização no convívio coletivo e até redução de custos condominiais.

     Agindo de acordo com as leis em vigor, dando cumprimento à convenção e regulamento interno e procurando atuar com bom senso respeitando os direitos individuais e assumindo a sua responsabilidade ao cumprimento dos deveres e obrigações estabelecidas, com certeza o seu "Viver em Condomínio" será bastante agradável. Participe do dia a dia do condomínio, auxiliando vizinhos e o sindíco na administração do prédio. Faça críticas quando cabíveis, mas também apresente sugestões como:

     - Estudo voltado à utilização racional da água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpeza das caixas d"água regularmente e tratamento da água das piscinas. Cadastramento da edificação por unidade familiar na Sabesp.

     - Vistoria periodicamente a parte elétrica, hidráulica da edificação e de gás.

     - Verificação do cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da edificação (extintores, seguros, sinalização, elevadores etc.).

     - Realização de pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de limpeza, e a sua guarda em local seguro; Controle de entrada e retirada, evitando, desta forma, furtos, desvios ou desperdícios.

     - Análise prévia dos contratos, inclusive os de prestação de serviços que forem assinados em nome do condomínio.

     - Exigência de emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando da compra de materiais e execução de serviços.

     - Manutenção atualizada e em local seguro dos livros contábeis, notas fiscais e recibos que comprovem pagamentos.

     - Programação e realizaçãode campanhas educativas (material reciclado, limpeza, fumo, drogas, bebidas etc.). Mobilização para implementação dos programas.

     - Evitar atraso no pagamento das contas, que acarretam multas e aborrecimentos.
Para fazer valer seus direitos, os condôminos, inquilinos ou proprietários, devem
cumprir normas de comportamento, respeitar o direito dos moradores,
funcionários e vizinhos, cumprir suas obrigações, zelar pelo bem privativo e
comum e principalmente participar efetivamente das assembléias contribuindo
para o aprimoramento das relações condominiais.


     Fonte: Fundação Procon - SP

16 de abr. de 2011

Alteração de fachada e área comum

     O QUE CARACTERIZA E COMO LIDAR COM MUDANÇAS E EXCEÇÕES

     Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

     Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

 

O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ

  • Artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"

 

O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.
  • Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
  • A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

 

PORQUE NÃO?

     O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.

     Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.

     Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

 

É PROIBIDO


     Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida.
    
     Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.

     Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:


1) Sacadas

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:
  • Porta
  • Cor das paredes internas e externas
  • Forro ou teto
  • Grade ou parapeito*
  • Fechamento com vidros ou grades
  • Telas de proteção**
  • Películas de proteção nos vidros
  • Toldos
  • Ar-condicionado
  • Mini parabólicas do tipo Sky
(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.
  • Colocar ou instalar varais
  • Guardar bicicletas
  • Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
  • Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito


2) Fachadas

  • Instalar antenas
  • Trocar janelas ou vitrôs*
  • Fechar a área de serviço**
  • Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento
     A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.



3) Áreas Comuns

  • Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**
  • Trocar a porta do depósito
  • Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito
  • Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*
  • Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
  • Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou tidos como históricos.
  • Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.
(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia
(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

 

COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

 

MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes,  enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.
Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.
Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).
É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

 

DICAS DE ESPECIALISTAS

Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas
  • Seja rigoroso e não abra exceções
  • Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa
  • Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada
  • Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras 
Fonte: Fonte: Conteúdo SíndicoNet ; Dora Moraes - gerente de Condomínios da Habitacional; Adon Gabriel de Souza Filho - diretor da Prop Starter Administradora de Condomínios; Secovi-SP : http://www.sindiconet.com.br/296/Informese/Alteracao-de-fachadas

 Trocar a porta de entrada do apartamento* 

15 de abr. de 2011

Saiba como identificar e analisar ocorrências de vícios e defeitos

     Vícios e defeitos de construção

     Há uma diferença técnica entre vícios e defeitos de construção.
    
     Vícios: segundo o manual "Saúde dos Edifícios" do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos), são "falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor".
    
     Defeitos: segundo o mesmo manual, são falhas que podem "afetar a saúde e segurança do consumidor".

     Vícios e defeitos podem ser aparentes ou ocultos.

     A garantia legal de uma construção é de cinco anos após a expedição do Habite-se.

     Vícios e defeitos podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra).

     No tristemente famoso caso do edifício Palace 2, que desabou em 1998 no Rio de Janeiro, o erro pode ter sido de projeto: a numeração dos pilares pode ter sido trocada, e os pontos de sustentação com maior carga ficaram com pilares mais fracos.

     É conveniente que o primeiro síndico faça uma vistoria geral na edificação. Verifica-se se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, principalmente.

     Para facilitar o contato com a construtora, pode-se organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico os vícios.

     Se as negociações amigáveis com a construtora não trouxerem resultado, pode-se entrar com uma ação de Obrigação de Fazer, na Justiça.

     A ação pode ser em nome do condomínio.

     O Juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificação.

     Além da ação de Obrigação de Fazer, pode-se também requerer indenização por Perdas e Danos. Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

     Obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construção, por alterar os itens assegurados.

O LIXO - LUIS FERNANDO VERÍSSIMO

Encontram-se na área de serviço. Cada um com seu pacote de lixo. É a primeira vez que se falam:
- Bom dia...
- Bom dia.

- A senhora é do 610.
- E o senhor do 612

- É.
- Eu ainda não lhe conhecia pessoalmente...

- Pois é...
- Desculpe a minha indiscrição, mas tenho visto o seu lixo...

- O meu quê?
- O seu lixo.
- Ah...
- Reparei que nunca é muito. Sua família deve ser pequena...

- Na verdade sou só eu.
- Mmmm. Notei também que o senhor usa muito comida em lata.
- É que eu tenho que fazer minha própria comida. E como não sei cozinhar...
- Entendo.

- A senhora também...
- Me chame de você.

- Você também perdoe a minha indiscrição, mas tenho visto alguns restos de comida em seu lixo. Champignons, coisas assim...
- É que eu gosto muito de cozinhar. Fazer pratos diferentes. Mas, como moro sozinha, às vezes sobra...

- A senhora... Você não tem família?
- Tenho, mas não aqui.

- No Espírito Santo.
- Como é que você sabe?

- Vejo uns envelopes no seu lixo. Do Espírito Santo.
- É. Mamãe escreve todas as semanas.

- Ela é professora?
- Isso é incrível! Como foi que você adivinhou?

- Pela letra no envelope. Achei que era letra de professora.
- O senhor não recebe muitas cartas. A julgar pelo seu lixo.

- Pois é...
- No outro dia tinha um envelope de telegrama amassado.

- É.
- Más notícias?
- Meu pai. Morreu.
- Sinto muito.
- Ele já estava bem velhinho. Lá no Sul. Há tempos não nos víamos.
- Foi por isso que você recomeçou a fumar?
- Como é que você sabe?
- De um dia para o outro começaram a aparecer carteiras de cigarro amassadas no seu lixo.

- É verdade. Mas consegui parar outra vez.
- Eu, graças a Deus, nunca fumei.

- Eu sei. Mas tenho visto uns vidrinhos de comprimido no seu lixo...
- Tranqüilizantes. Foi uma fase. Já passou.
- Você brigou com o namorado, certo?
- Isso você também descobriu no lixo?

- Primeiro o buquê de flores, com o cartãozinho, jogado fora. Depois, muito lenço de papel.
- É, chorei bastante, mas já passou.
- Mas hoje ainda tem uns lencinhos...

- É que eu estou com um pouco de coriza.
- Ah.
- Vejo muita revista de palavras cruzadas no seu lixo.
- É. Sim. Bem. Eu fico muito em casa. Não saio muito. Sabe como é.
- Namorada?
- Não.
- Mas há uns dias tinha uma fotografia de mulher no seu lixo. Até bonitinha.
- Eu estava limpando umas gavetas. Coisa antiga.
- Você não rasgou a fotografia. Isso significa que, no fundo, você quer que ela volte.
- Você já está analisando o meu lixo!

- Não posso negar que o seu lixo me interessou.
- Engraçado. Quando examinei o seu lixo, decidi que gostaria de conhecê-la. Acho que foi a poesia.
- Não! Você viu meus poemas?
- Vi e gostei muito.
- Mas são muito ruins!
- Se você achasse eles ruins mesmo, teria rasgado. Eles só estavam dobrados.
- Se eu soubesse que você ia ler...
- Só não fiquei com eles porque, afinal, estaria roubando. Se bem que, não sei: o lixo da pessoa ainda é propriedade dela?
- Acho que não. Lixo é domínio público.
- Você tem razão. Através do lixo, o particular se torna público. O que sobra da nossa vida privada se integra com a sobra dos outros. O lixo é comunitário. É a nossa parte mais social. Será isso?
- Bom, aí você já está indo fundo demais no lixo. Acho que...
- Ontem, no seu lixo...
- O quê?
- Me enganei, ou eram cascas de camarão?
- Acertou. Comprei uns camarões graúdos e descasquei.
- Eu adoro camarão.
- Descasquei, mas ainda não comi. Quem sabe a gente pode...
- Jantar juntos?
- É.
- Não quero dar trabalho.
- Trabalho nenhum.
- Vai sujar a sua cozinha?
- Nada. Num instante se limpa tudo e põe os restos fora.

- No seu lixo ou no meu?

14 de abr. de 2011

A V I S O

O CONDOMINIO ESTÁ SEM ENERGIA ELÉTRICA NAS ÁREAS COMUNS, DEVIDO FATURAS VENCIDAS.

- AINDA DE RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA!


INFORMAMOS QUE JÁ COMUNICAMOS A ARQUITETA TRÍCIA, QUE ESTÁ PROVIDENCIANDO SOLUÇÃO.


Atenciosamente,

Cleber Berger Neckel
Gestores Adm. de Condomínios

Esclarecendo questões condominiais no Manhã Gazeta - Versão Compacta

13 de abr. de 2011

RECENTE DECISÃO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO GRANDE DO SUL


APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. DEFEITOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO CONSTRUTOR. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. LEGITIMIDADE ATIVA. Evidenciado nos autos a legitimidade ativa dos autores, porquanto os mesmos são proprietários do bem e também firmaram o contrato de construção da casa de alvenaria com a construtora ré. CARÊNCIA DA AÇÃO. Não há falar em carência da ação, pois o conjunto probatório demonstra, inequivocamente, a relação existente entre as partes. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO CONTRUTOR. Comprovados por meio de laudo pericial os defeitos construtivos na obra, decorrentes da má execução do serviço e contrários ao que era previsto no memorial descritivo, imperativo o reconhecimento da responsabilidade objetiva do construtor, nos termos do art. 12 do CDC, e, por conseguinte, da obrigação de indenizar. DANO MATERIAL. Devidamente comprovados os valores necessários para reparar os danos na residência dos demandantes, deve a construtora ser condenada ao pagamento de tais importâncias. DANO MORAL. CARACTERIZAÇÃO. Evidente o dano moral suportado pelos autores, que viram o imóvel se deteriorando pouco tempo depois da construção, além dos transtornos vivenciados para a restauração da residência, estando caracterizado o dano moral puro e a consequente obrigação de indenizar. DANO EXTRAPATRIMONIAL. QUANTUM. MANUTENÇÃO. Na fixação da reparação por dano extrapatrimonial, incumbe ao julgador, atentando, sobretudo, para as condições do ofensor, do ofendido e do bem jurídico lesado, e aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, arbitrar quantum que se preste à suficiente recomposição dos prejuízos, sem importar, contudo, enriquecimento sem causa da vítima. A análise de tais critérios, aliada às demais particularidades do caso concreto, conduz à manutenção do montante indenizatório fixado na sentença em R$ 10.200,00 (dez mil e duzentos reais), quantum este que se revela suficiente e condizente com as peculiaridades do caso e aos parâmetros adotados por este Órgão Fracionário em situações análogas. APELAÇÃO IMPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70037723657, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Roberto Lessa Franz, Julgado em 24/02/2011)


9 de abr. de 2011

PROCURA-SE...


     Procura-se encarecidamente a compreensão e o cuidado dos proprietários e moradores quanto a ocorrências como da foto acima.
     Por enquanto é apenas uma “engraçada” maneira de alguém deixar sua marca. Porém, se não tratarmos isto com rigor desde o início, em breve será apenas mais um rabisco em bancos totalmente riscados, arranhados e depredados.
     Pedimos, portanto, que os proprietários e moradores fiquem alertas, principalmente em relação a crianças, adolescentes e visitantes que possam por ventura realizar tais atos.
     Pedimos também que a pessoa responsável pelo ato acima, procure o síndico ou sub-síndico, para que possamos rapidamente corrigir o problema com uma lixa, um pincel e um verniz.

Marcelo - sub-síndico

7 de abr. de 2011

SOLICITAÇÕES DE MELHORIAS A CONSTRUTORA LABORE


Informamos que foram enviadas algumas solicitações de melhorias a Construtora Labore no que diz respeito à parte elétrica, gramado, alçapões de acesso ao telhado, salão de festas, porta de acesso aos blocos, entre outros. Todas as solicitações foram enviadas sempre expondo as conseqüências do problema e a solução requerida pelo condomínio.    
Contamos com a atenção da administração da obra para a execução destas melhorias. Algumas destas já encontram-se  em andamento, e outras demandam um tempo um pouco maior.
Salientamos que temos o período de 90 dias, que se vencerá em 16/05/2011, para a solicitação de solução dos vícios e defeitos de construção verificados.

Estamos de olho!

Leonardo Camargo
Síndico

Marcelo Kaffel
Sub-síndico

VÍCIOS E DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO REQUERIDOS E SOLUCIONADOS

1.      Bombas: instalação hidráulica defeituosa com canos de PVC insuficientes para a contenção da pressão da água. Conseqüência: Vazamento constante de água. Solução: Troca do material por peças de metal.
2.      Esgoto: Mau cheiro atrás do Bloco 1 e vazamento do esgoto entre o Bloco 2 e Bloco 3. Conseqüência: falta de higiene e ameaça a saúde. Solução: revisado, identificado e sanado o problema.
3.      Canalização para antenas de TV e Sky: Não havia canalização para as antenas até o teto dos blocos. Conseqüência: os fios ficariam expostos ao lado do prédio. Solução: instalada tubulação a partir das caixas de entrada para TVs a cabo.
4.      Churrasqueira: Tijolos refratários soltos. Solução: recolocados.
5.      Fiação exposta sobre as vagas: questão de segurança e boa aparência. Solução: a fiação foi retirada eis que eram utilizadas na fase de construção e já não havia corrente elétrica.

PEDIDOS À LABORE



Caros Condôminos!

Com a Convenção aprovada e com a escolha do sindico, subsíndico e conselho fiscal, passamos a elencar todos os problemas, vícios e defeitos relativos a construção do residencial, atinentes tanto a área comum como a estrutura dos prédios que atingem a todos.
Lembramos que os vícios e defeitos de fácil visualização devem ser requeridos oficialmente a empresa no prazo de 90 dias após o recebimento das chaves.
Os vícios e defeitos particulares e individuais de cada apartamento devem ser requeridos por cada proprietário no mesmo prazo conforme modelo que enviaremos posteriormente.
Todo e qualquer problema da área comum do condomínio deve ser informada ao síndico ou ao sub-síndico, ou ainda pelo email do condomínio.
Assim sendo, passamos a elencar nos posts seguintes os diversos pedidos realizados a Labore e/ou a serem realizados.

ATT


Leonardo Camargo               Marcelo Kappel
Síndico                                    Sub-síndico
99456026                               84135849

villatoscana1@hotmail.com

6 de abr. de 2011

Limpeza e Segurança


Olá Caros Condôminos!

Informamos que a partir de amanhã (07/04/2011), já estaremos nos utilizando do serviço de limpeza contratado para a manutenção das áreas comuns do condomínio. O trabalho se desenvolverá basicamente no turno da manhã, das 08h às 12h, de segundas às sextas-feiras. 

Nesta data, também terá início a instalação do sistema de interfones e cerca elétrica, que deve levar em torno de 3 dias para entrar em funcionamento. Lembramos que um técnico da Empresa Manutec precisará entrar nos apartamentos para a configuração dos módulos do interfone.

IMPORTANTE: Verifique se o profissional é realmente da empresa citada acima, e acompanhe a manutenção do equipamento para evitar problemas.

Aproveitando, lembramos que os boletos com vencimento em 10/04/2011 para pagamento do condomínio, já estão a disposição nas caixas de correio dos blocos, além de serem enviados aos condôminos por e-mail.
 
Obrigado!

ATT

Leonardo Camargo
Síndico

COLETA DE LIXO 2 - Utilize corretamente

      COMO VOCÊ DEVE PROCEDER:
  • Deposite o lixo sempre em sacos ou sacolas.
  • Não deposite materiais que dificultem o recolhimento como pneus, resto de podas, entulho, ferro, latas de tinta, isopor e outros.
  • Não deposite caixas de papelão inteiras, desmanche-as antes de colocar no contêiner.
  • Não estacione em frente aos contêineres. Os caminhões que retiram o lixo e fazem a higienização dos contêineres precisam de espaço para este trabalho.
      Ajude a denunciar o mal uso dos contêineres ligando para a LINHA VERDE 3921-7151, ou 191 em caso de testemunhar alguma forma de depredação.

COLETA DE LIXO 1

Leiam a seguinte matéria:





Após vários problemas na coleta de lixo conteinerizada na cidade, a Prefeitura Municipal de Santa Maria, por meio da Secretaria de Proteção Ambiental, autuou a Revita, empresa responsável pelo recolhimento de resíduos sólidos na cidade. Os problemas no recolhimento foram identificados durante o feriado de Carnaval e na última sexta-feira (1º). A empresa alega que a deficiência foi ocasionada por problemas mecânicos em um dos caminhões utilizados no serviço.

Segundo o titular da pasta da Proteção Ambiental este é o 2º auto de infração aplicado contra a empresa, que também já foi notificada pelo Executivo em outras quatro oportunidades. “Todos em relação à estrutura dos equipamentos ou no atraso no recolhimento”, esclarece Carvalho Júnior.

A penalidade para este tipo de infração está prevista no contrato, com multa no valor de aproximadamente R$ 7 mil. A empresa tem cinco dias úteis para recorrer ou apresentar defesa, além de regularizar a coleta sob pena de ser autuada novamente.
 

Texto: Jorn. Vera Jacques
Foto:Arquivo



fonte: http://www.santamaria.rs.gov.br/ambiental/index.php?secao=noticias&id=1348&sub=16