Saiba como identificar e analisar ocorrências de vícios e defeitos

     Vícios e defeitos de construção

     Há uma diferença técnica entre vícios e defeitos de construção.

    
     Vícios: segundo o manual "Saúde dos Edifícios" do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos), são "falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor".

    

     Defeitos: segundo o mesmo manual, são falhas que podem "afetar a saúde e segurança do consumidor".

     Vícios e defeitos podem ser aparentes ou ocultos.

     A garantia legal de uma construção é de cinco anos após a expedição do Habite-se.

     Vícios e defeitos podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra).

     No tristemente famoso caso do edifício Palace 2, que desabou em 1998 no Rio de Janeiro, o erro pode ter sido de projeto: a numeração dos pilares pode ter sido trocada, e os pontos de sustentação com maior carga ficaram com pilares mais fracos.

     É conveniente que o primeiro síndico faça uma vistoria geral na edificação. Verifica-se se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, principalmente.

     Para facilitar o contato com a construtora, pode-se organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico os vícios.

     Se as negociações amigáveis com a construtora não trouxerem resultado, pode-se entrar com uma ação de Obrigação de Fazer, na Justiça.

     A ação pode ser em nome do condomínio.

     O Juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificação.

     Além da ação de Obrigação de Fazer, pode-se também requerer indenização por Perdas e Danos. Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

     Obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construção, por alterar os itens assegurados.

     Fonte: http://www.sindiconet.com.br/7709/Informese/Condominios-Novos/Vicios-e-defeitos-de-construcao

RECENTE DECISÃO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO GRANDE DO SUL

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. DEFEITOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO CONSTRUTOR. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. LEGITIMIDADE ATIVA. Evidenciado nos autos a legitimidade ativa dos autores, porquanto os mesmos são proprietários do bem e também firmaram o contrato de construção da casa de alvenaria com a construtora ré. CARÊNCIA DA AÇÃO. Não há falar em carência da ação, pois o conjunto probatório demonstra, inequivocamente, a relação existente entre as partes. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO CONTRUTOR. Comprovados por meio de laudo pericial os defeitos construtivos na obra, decorrentes da má execução do serviço e contrários ao que era previsto no memorial descritivo, imperativo o reconhecimento da responsabilidade objetiva do construtor, nos termos do art. 12 do CDC, e, por conseguinte, da obrigação de indenizar. DANO MATERIAL. Devidamente comprovados os valores necessários para reparar os danos na residência dos demandantes, deve a construtora ser condenada ao pagamento de tais importâncias. DANO MORAL. CARACTERIZAÇÃO. Evidente o dano moral suportado pelos autores, que viram o imóvel se deteriorando pouco tempo depois da construção, além dos transtornos vivenciados para a restauração da residência, estando caracterizado o dano moral puro e a consequente obrigação de indenizar. DANO EXTRAPATRIMONIAL. QUANTUM. MANUTENÇÃO. Na fixação da reparação por dano extrapatrimonial, incumbe ao julgador, atentando, sobretudo, para as condições do ofensor, do ofendido e do bem jurídico lesado, e aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, arbitrar quantum que se preste à suficiente recomposição dos prejuízos, sem importar, contudo, enriquecimento sem causa da vítima. A análise de tais critérios, aliada às demais particularidades do caso concreto, conduz à manutenção do montante indenizatório fixado na sentença em R$ 10.200,00 (dez mil e duzentos reais), quantum este que se revela suficiente e condizente com as peculiaridades do caso e aos parâmetros adotados por este Órgão Fracionário em situações análogas. APELAÇÃO IMPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70037723657, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Roberto Lessa Franz, Julgado em 24/02/2011)